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土地增值税清算的审计要点
编辑:安徽安智会计师事务所   发布时间:2017-11-10

  房地产开发项目的土地增值税清算审计中,工作量最大、难度最高、对清算结果影响最大的就是工程成本的审核,而且专业性和政策性强,审核工作量大,审核结果对工程项目影响深远。安徽安智会计师事务所资深审计师告诉您。

  房地产企业土地增值税清算,一定要了解税务机关的审核要点。在土地增值税清算中,开发成本的审核是中心环节,主要分为以下几个步骤:

  审核项目明细账、记账凭证、原始发票、工程合同等开发成本相关资料,确认项目总计税成本。需要注意以下几点:

  1. 由于土地增值税计税成本的口径与会计成本不一致,首先要审核开发成本的入账范围,将不属于在开发成本中列支的支出剔除。以下支出不允许计入土地增值税计税成本:施工企业的水电费;未代扣税款的境外支出;土地出让金的资金占用费、滞纳金;物业启动经费;招标服务费;业务招待费;咨询审计费;管理及销售人员工资;精装修中可移动家电成本;红线外支出;非清算项目支出等。

  2. 审核开发成本抽凭明细表。清算实务中,税务机关抽查比例特别高,部分地区甚至要求开发成本记账凭证100%检查,是整个审核工作量最大的部分。通过对记账凭证及后附发票、支票根等原始凭证的审核,将会计成本中取得不合规票据(如白条、资金往来发票、串行业发票、非本公司发票等)的部分扣除,减少清算的计税成本。

  3. 审核项目合同台账,分类汇总合同金额,与开发成本金额核对。在清算实务中,土地成本的确认口径比较严格,土地出让合同金额、土地出让金票据与开发成本土地成本会计记录必须一致,否则按照三者孰低原则确认计税成本。拆迁补偿费计税成本与土地出让金确认原则一致。建筑安装、基础设施等其他工程类合同,需对大额合同的真实性、合法性、相关性进行审核,应提供与合同相关的招标文件、工程洽商、变更审批单、工程结算单等相关资料,作为成本真实发生的支持性证据。

  4. 开发成本中利息支出的特殊规定。 按照会计准则及税法的相关规定,在项目竣工备案前发生的利息费用计入开发成本,竣工备案后计入财务费用。清算中,允许扣除的利息支出,必须同时符合专项借款、金融机构借款、不超过商业银行同类同期贷款利率三个条件,房地产企业实际发生的利息费用大部分不允许扣除。因此,一般企业都按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

  安徽安智会计师事务所是经安徽省财政厅批准,于2013年在合肥市工商行政管理局登记注册,独立承办注册会计师业务的社会服务机构。合肥会计师事务所坚持高水平、高起点的建设标准,充分汲取内优秀会计师事务所的先进管理理念和经营模式,不仅建立了一整套完善的业务操作流程和质量控制体系,还拥有一支具有丰富实战经验的注册会计师团队,坚持为客户提供合肥专项审计报告、合肥资产评估报告等鉴证服务的同时,为客户提供更多的财务咨询、税收筹划、风险管理、投融资咨询等方面的服务,从而让客户享受到与众不同、绝对超值的审计服务。


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